A Organização Mundial de Saúde declarou no dia 11 de março de 2020 o surto COVID-19 como pandemia, em consequência no dia 18 de março foi imposto o estado de emergência em Portugal, através do Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020 e posteriormente renovado em 2 de abril pelo Decreto n.º 17-A/2020, tornando-se imperiosa, em nome da saúde pública, a previsão de medidas urgentes, excecionais e temporárias, que garantam um auxílio e promovam a estabilidade económica das famílias e empresas.
No que ao arrendamento de imóveis diz respeito, a Lei n.º 4-C/2020, de 06 de abril veio estabelecer um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional.
Estas medidas apesar de estabelecerem um apoio aos inquilinos são nefastas para os senhorios, por se verem despojados do seu rendimento imobiliário durante o estado de emergência, colocando-os, a uns potencialmente e outros em concreto perante uma situação de insuficiência económica, por em muitas situações ser a única fonte de rendimento que dispõem para satisfazer às suas necessidades mais básicas, como alimentação e medicação.
Uma grande parte do arrendado imobiliário pertence a pessoas que trabalharam um vida inteira e fizeram esses investimentos como forma de garantirem o mínimo de qualidade e dignidade no seu final de vida, e que agora o governo do Estado os empurra para a desgraça, ignorando que também são pessoas com as suas necessidades e que o Estado nunca os contemplou, nem os contempla, com qualquer moratória ou benesse de isenção tributária.
Este diploma não conseguiu prever que muitos dos senhorios já se vem deparando com incumprimentos nos pagamentos de rendas, e que agora com estas medidas de apoio aos inquilinos, empurram os senhorios para um pântano, obrigando os particulares a realizar a ação social que o Estado não quer assumir, ao contrário do que acontece com a banca, a quem o governo se verga em todas as suas imposições.
Não existe por parte do governo, o mínimo esforço, preocupação ou sensibilidade de proteger os senhorios colocados em situação de carência económica, pela falta de pagamento das rendas, com o intuito de também eles poderem manter o proveito dos seus imóveis, evitando o agravamento da sua situação económica que importaria, a todo custo proteger neste período excecional que vivemos, atenuando e mitigando-se os impactos económicos provenientes da pandemia.
A Lei n.º 4-C/2020 é uma clara espoliação aos rendimentos dos senhorios. O Direito à propriedade privada como bem jurídico constitucionalmente protegido e reforçado pela Declaração Universal do Direitos do Homem, no seu art.º 17.º não pode ser tão amplamente desprotegido, na medida em que as liberdades públicas só podem ser gozadas se houver um poder público que proteja os direitos (propriedade).
A declaração do atual estado de emergência, embora possa justificar a suspensão parcial de algumas garantias constitucionais, não as deverá derrogar e arbitrariamente aniquilar. Sabemos que na relação jurídica do contrato de arrendamento deve-se sempre respeitar os princípios da legalidade, igualdade, razoabilidade e proporcionalidade, mantendo-se o equilíbrio entre as partes e interferindo apenas no estritamente necessário, obedecendo sempre ao princípio da igualdade de armas e não apenas impondo sujeições, riscos e perdas aos senhorios.
Os efeitos da situação em que o Estado se encontra pela falta de previsibilidade dos responsáveis do governo, nunca poderá recair por quem não patrocinou tal inépcia. Um Estado decente não deixa para trás os senhorios, protege-os na necessidade e socorre-os na adversidade, pois quando um governo não trata com igualdade os seus cidadãos, por respeito de aplicação do mecanismo do art.º 18.º da Constituição, é um governo parcial, pois pretende que os senhorios assumam a responsabilidade que a ele compete.
Um dos pilares essenciais do Estado no âmbito das suas funções, passa por garantir a proteção dos direitos patrimoniais, quer através do direito substantivo quer através do direito adjetivo, para que o risco da insegurança seja minimizado o mais possível na sociedade em geral, limitando (…) oportunidades ou perigos impostos por outros, mas, sobretudo, quem tem o poder para transferir para os outros o carácter arriscado dos seus riscos (…). Os riscos são conflitos em torno dos riscos nos quais os mundos se dividem entre os decisores que, em última análise, poderiam evitar os riscos, e os consumidores forçados dos perigos – não envolvidos nestas decisões – que são transferidos para estes como “efeitos secundários não desejados, não vistos” (Beck, Ulrich, 2015 – Sociedade de Risco Mundial – em busca da segurança perdida, 1ª ed. -Lisboa, edições 70, Beck:2015:355).
Foi na renovação do estado de emergência em 2 de abril, pelo Decreto do Presidente da República n.º 17-A/2020, art.º 4.º, alínea b) que se permitiu a possibilidade de o exercício do direito da propriedade privada ficar parcialmente suspenso, podendo ser reduzida ou diferida, sem penalização, a perceção de rendas, juros, dividendos e outros rendimentos prediais ou de capital.
Esta foi a janela que o governo aproveitou para castigar os senhorios e ir além do devido, desprotegendo-os completamente, pois podia reduzir ou diferir as rendas, mas prevendo sempre uma compensação do diferencial do valor da renda ou uma garantia no seu recebimento.
O esforço coletivo a que o governo apela não deverá descurar a estabilidade económica de salvaguarda das empresas e famílias, não podendo por isso os senhorios como parte mais fraca no dominus do Estado serem sacrificados, sem a garantia do seu rendimento, ainda que seja à posteriori, mas com o aval do ESTADO, em que o governo deverá ser o garante da reposição das quantias vincendas dos senhorios.
No arrendamento habitacional, as medidas do diploma são aplicáveis aos inquilinos quando se verifique uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo de 2019, e a taxa de esforço do agregado familiar do inquilino, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros do seu agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %.
Se o inquilino entender e estiver disposto a tal, nos meses em que vigorar o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, poderá solicitar ao Instituto de Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar os valores da renda mensal devida.
O inquilino pode obstar imotivadamente ao pagamento da renda, bastando para tal uma mera comunicação ao senhorio, e só terá que proceder ao pagamento em singelo das rendas em atraso depois de decorrido o mês subsequente aos meses em que vigorar o estado de emergência, dispondo depois do prazo de um ano, para o fazer em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total das rendas em divida, pagas juntamente com a renda de cada mês. A desproteção do senhorio é de tal ordem, que o mesmo se encontra impossibilitado de resolver o contrato por falta de pagamento das rendas vencidas em tal período e terá que aguardar pela boa vontade do inquilino em querer recorrer à linha de crédito do IHRU, I. P. para pagamento das rendas ao senhorio.
Os senhorios habitacionais, que tenham comprovadamente, a quebra de rendimentos e cujos inquilinos não queiram recorrer ao empréstimo junto do IHRU, I. P., podem solicitar a este Instituto, a concessão de um empréstimo sem juros, para compensar o valor da renda mensal devida e não paga, sempre que o rendimento disponível do seu agregado familiar tenha uma quebra superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período igual de 2019, e essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos inquilinos, devido ao estado de emergência. Se não estiverem reunidos estes requisitos, os senhorios não terão direito a recorrer a esta linha de crédito.
Já no arrendamento não habitacional, as medidas do diploma são aplicáveis aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas devido ao estado de emergência, e ainda, aos estabelecimentos de restauração e similares.
Os inquilinos que detenham os estabelecimentos com estas atividades, podem optar pelo não pagamento do arrendamento, durante os meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, e diferir o pagamento das rendas em singelo, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
Não necessitam de fazer qualquer prova de impossibilidade do pagamento da renda, sendo suficiente a consequência direta da limitação do exercício das atividades que foram impostas ao estabelecimento durante o período de emergência.
A falta de pagamento destas rendas não pode ser invocada pelos senhorios como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis, não sendo exigíveis aos inquilinos o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base o incumprimento das rendas que se vençam nesse período.
É fácil de prever que no âmbito do arrendamento habitacional, a faculdade que os inquilinos dispõem de contrair empréstimos junto do IHRU, I. P. não irá ser usada, porque se os inquilinos nada fizerem, essa disposição terá que ser assumida pelos senhorios, não tendo os inquilinos que se endividarem para pagar uma dívida que é sua.
Nada obriga os inquilinos a recorrer a estas linhas de crédito, há um incentivo da parte do governo a não agirem, a incumprirem, promovendo o desequilíbrio e a injustiça na repartição do custo. O governo devia saber que o devedor que desrespeite os outros e se exonere das obrigações que tem a seu cargo, não honra os seus compromissos.
Caberá aos senhorios habitacionais e só a estes, em necessidade extrema e se reunirem as condições exigidas de redução de rendimentos, solicitarem o empréstimo junto do IHRU, I.P., mas para que o mesmo seja concedido, terá que a redução sofrida dos seus rendimentos, ser consequência do incumprimento do pagamento das rendas pelos inquilinos, devido ao decretamento do estado de emergência, senão tal empréstimo ser-lhes-á negado.
É surreal ser o senhorio que é credor da renda a ter que se endividar porque a outra parte do contrato não consegue efetivamente pagar, é inédito em toda a europa, não se conhece um país com uma proposta igual à apresentada por este governo.
Há aqui uma inversão do ónus no arrendamento habitacional, quem tem o crédito é que se endivida, e se posteriormente ao mês seguinte ao período de emergência, o inquilino mantiver o incumprimento, o senhorio dificilmente conseguirá pagar a divida contraída junto do IHRU, I. P..
No âmbito do arrendamento não habitacional, a situação dos senhorios é ainda mais exposta à crise económica provocada pela pandemia, pois são automaticamente colocados em situação de carência económica devido à falta de pagamento de rendas pelos seus arrendatários, não estando conjeturado qualquer espécie de apoio aos senhorios.
O inquilino do arrendamento não habitacional goza da faculdade de não pagar a renda, se não quiser ou não puder, não necessitando de provar que está numa situação de impossibilidade de pagamento da renda e nem sequer está prevista a obrigação de informar o senhorio por escrito que não o vai fazer.
Todo o regime criado pela Lei n.º 4-C/2020 é caricato quando comparado com o regime do Decreto-Lei n.º 10-J/2020 de 26 de março, publicado também no âmbito da pandemia da doença COVID-19, que estabelece medidas excecionais de proteção dos créditos das famílias e empresas, com a aprovação de uma moratória até 30 de setembro de 2020, prevenindo-se eventuais incumprimentos resultantes da redução da atividade económica, com o diferimento do cumprimento de obrigações dos beneficiários perante os bancos e outras instituições de crédito.
Podem beneficiar do regime do Decreto-Lei n.º 10-J/2020, as empresas e pessoas singulares que, entre outros requisitos, não estivessem a 18 de março de 2020 em mora ou incumprimento de prestações pecuniárias há mais de 90 dias junto das instituições de crédito e tenham a situação regularizada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira e da Segurança Social, gozando da prorrogação, por um período igual ao prazo de vigência das presentes medidas, de todos os créditos com pagamento de capital no final do contrato, incluindo juros e garantias.
Ora, podemos verificar que o governo revelou mais preocupações com a banca do que com os senhorios, ao impor como condição para a fruição da moratória bancária, que a mesma não suspende o vencimento de juros, e exigiu que os beneficiários não estejam em incumprimento com a instituição bancária há mais de 90 dias e tenham a situação regularizada junto da Autoridade Tributária e da Segurança Social. A banca deve muito a todos os portugueses, mas em nada foi prejudicada com a crise, em alguns casos será até bafejada pela mesma.
Pelo contrário, os senhorios não granjearam qualquer proteção ou cuidado do governo, pois os inquilinos independentemente do número de rendas que tenham em atraso, de terem ou não a situação regularizada junto da Autoridade Tributária e da Segurança Social, gozam sempre do privilégio de não pagarem a renda durante o período de emergência e no mês subsequente, bem como, de não lhes serem cobrados quaisquer juros ou aplicadas quaisquer penalidades pelo incumprimento.
O Estado abandonou os senhorios, numa total derrogação ao princípio de pacta sunt servanda (os pactos assumidos devem ser respeitados) e não os aliviando das obrigações, como IMI, seguros, condomínios e eventuais prestações à banca que lhes financiou o empréstimo para a aquisição de imóveis colocados no mercado de arrendamento, em alguns casos o produto das rendas é para pagar os imóveis aos bancos, se o inquilino deixar de pagar a renda, o senhorio no limite pode ver os seus imóveis executados.
O governo não propõe aos senhorios sequer a possibilidade de introdução de qualquer moratória, ou permitir o pagamento diferido ou até a isenção total ou parcial de IMI nos imóveis arrendados, durante o estado de emergência e o mês subsequente, não podemos esquecer que maio é o mês de pagamento da primeira prestação de IMI.
O senhorio não recebe a contraprestação devida na relação contratual do arrendamento por parte do inquilino, durante os meses que vigorar o estado de emergência e no mês subsequente, mas é obrigado a ser financiador social das medidas propostas pelo governo, enquanto este apadrinha em absoluto as exigências da banca.
Estas medidas franqueiam a porta ao incumprimento e deixam de mãos atadas os senhorios, o Estado quer decidir sobre o património que não é seu, remetendo os senhorios para o endividamento.
O que era recomendável quanto às rendas, ao seu valor e ao seu pagamento, nas situações de perda de rendimento por parte do inquilino, é que o governo devia responder não com acumulação de dívidas para o inquilino pagar mais tarde, mas sim com a redução proporcional do valor da renda. Pois, se o inquilino perde rendimento, deve pagar menos renda e o senhorio deve ser compensado pelo Estado no valor correspondente.
O estado de emergência é para controlar uma pandemia e não para gerar o pandemónio, não podemos considerar os senhorios mais abastados que a própria banca, nem nos podemos socorrer das palavras de ordem ouvidas nos tempos da revolução que se seguiu ao 25 de abril e fazer a analogia de um famoso slogan: “Os senhorios que paguem a crise”. Ser senhorio não é sinal de riqueza, é sinal de esforço, legalidade, honestidade, poupança, transparência e sobretudo de trabalho, trabalho e mais trabalho!
Maurício Rodrigues,
Advogado. Presidente da comissão política da concelhia de Sintra do CDS-PP
